Год рекордов: как сказался 2020-й на рынке недвижимости

Ссылка на электронный ресурс: https://vlfin.ru/nashi-stati/aktualno/god-rekordov-kak-skazalsya-2020-y-na-rynke-nedvizhimosti/?sphrase_id=9995

Год рекордов: как сказался 2020-й на рынке недвижимости Вопреки пандемии и общему экономическому спаду, прошедший год стал рекордным для российского рынка недвижимости. По данным экспертных оценок, количество ипотечных кредитов в России выросло на 35 % по сравнению с 2019 годом, а сумма выданных кредитов выросла на 50 % и достигла 4,3 триллиона рублей. И это на фоне существенного роста цены квадратного метра. В среднем по стране жилье за год подорожало на 12 %, но есть регионы, где стоимость увеличилась на 20 и даже 30 %. Что стало причиной столь высокого спроса и что ждет рынок недвижимости в ближайшем будущем, разбираемся вместе с экспертами.
«Вводные» цифры
Волна кризиса, вызванная пандемией, затронула практически все отрасли, и строительная не стала исключением. Рекордные 699 тысяч «квадратов» введенного жилья (показатель Томской области по итогам 2015 года) остаются недостижимыми. В 2019 году объем ввода жилья в Томской области составил 439 тысяч м2 при годовом плане в 513 тысяч. В 2020 году этот показатель увеличился: введено в эксплуатацию 452 тысячи м2 жилья. Но если посмотреть, из чего складывается эта цифра, то все уже не так радостно. Выросли лишь темпы ввода индивидуального жилья (258 тысяч м2 приходится на них), а по многоквартирникам произошло падение — введены лишь 194 тысячи «квадратов».
Как отметил во время пресс-конференции в начале этого года заместитель губернатора по строительству и инфраструктуре Евгений Паршуто, особенно тревожно выглядит ситуация в областном центре. В Томске относительно 2019 года сдано на 45 тысяч м2 меньше. Задачу по объему введенного жилья в регионе выполнили за счет Томского района, который показал уверенный рост.
Анализ рынка недвижимости, проведенный бюро оценки «ТОККО», показывает, что дефицит наблюдается на рынке недвижимости в самых «дорогих» районах областного центра. В Кировском и Советском районах предложения на первичном рынке жилья практически отсутствуют. Из общего количества совершенных сделок на эти районы приходится лишь 36 % (15 и 21 % соответственно). Большая часть предложений сконцентрирована в Ленинском и Октябрьском районах. Там зафиксировано 63 % сделок, совершенных в 2020 году (28 и 36 % соответственно).
Сколько в среднем стоит в Томске квадратный метр жилья
Однокомнатные — 71 332 рубля;
Двухкомнатные — 66 159 рублей;
Трехкомнатные — 64 981 рубль.
Ипотечный бум
Конечно, не только снижение предложения на рынке недвижимости стало причиной всплеска интереса к покупке жилья в 2020 году. Снижение ключевой ставки до исторического минимума привело к тому, что депозиты в банках перестали привлекать население как инструмент долговременных инвестиций. Ставки по вкладам в среднем колеблются в районе 3-5 % годовых. В нестабильной экономической ситуации и на фоне общих панических настроений, вызванных пандемией, недвижимость показалась многим наиболее надежным вложением средств. Росту популярности инвестирования в квадратные метры способствовала и программа льготной ипотеки. В апреле 2020 года правительство в рамках антикризисных мер запустило льготную ипотеку не выше 6,5 % годовых. Хотя она не распространяется на вторичный рынок, ставка была снижена и за пределами этой программы.
Несмотря на то, что Томскпромстройбанк не является участником льготной программы ипотечного кредитования под 6,5 % годовых и ниже, средняя ставка ипотеки в 2020 году в ТПСБ как на новое жилье, так и на вторичное составляла 8,38 % годовых. При этом минимальная ставка, по словам председателя правления ПАО «Томскпромстройбанк» Надежды Кайдаш, составила 7,95 % годовых. Отсутствие программы льготной ипотеки в банке при этом почти не сказалось на количестве выданных кредитов, а средняя сумма выросла с 1,95 млн рублей в 2019 году до 2,4 млн рублей в 2020-м.
В банках, которые были операторами программы льготной ипотеки, разница еще более значительная. Так, в Сбербанке, где ставка ипотеки по вторичному рынку находилась на уровне 8,4 % годовых, ипотечная ставка при покупке жилья в новостройке достигала 6 % годовых. В среднем, как отметили в банке, нынешняя ставка по ипотеке на 2,8 % ниже, чем год назад. За 2020 год по господдержке в томском Сбербанке было выдано 1 109 кредитов. Общий рост в сравнении с 2019 годом в количественном выражении составил 56%, а в денежном — 80 %.
Сейчас активно обсуждается необходимость продления программы льготной ипотеки в ряде регионов. По мнению вице-президента Российского общества оценщиков (РОО), директора «Бюро оценки «ТОККО» Дмитрия Хлопцова, это может привести к дальнейшему росту цен на недвижимость. Темпы роста при этом, как отмечает эксперт, зависят от объемов выдачи таких кредитов.
В каких регионах продлят льготную ипотеку
Глава ЦБ предложила продлить льготную ипотеку только в 24 регионах РФ. В их число вошла и Томская область. Предложение Банка России основано на двух критериях: наличие достаточного объема предложения жилья и отсутствие значительного роста цен на него. Эти критерии определяют регионы, где можно ожидать положительных результатов от продления программы — поддержки спроса на жилье и повышения его доступности без возникновения ценовых «пузырей».
Список, составленный Банком России, сформирован исходя из региональных показателей за последний доступный период (4-й квартал 2020 года). Этот список можно обновлять с учетом изменения ситуации в экономике и на рынке недвижимости в регионах. Окончательное решение по программе субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, в том числе о возможной региональной дифференциации, будет принимать правительство.  
Спрос превышает предложение?
По мнению директора агентства недвижимости «Алатарцев. Недвижимость», 2020 год на рынке недвижимости был бурным. Наиболее востребованными при этом были одно- и двухкомнатные квартиры. Загородные дома, конечно, тоже покупали более активно, но с активностью покупки небольших квартир это несравнимо.
По итогам 2020 года спрос на новостройки в Томске вырос на 9 %. Однако уровень предложения по итогам 4-го квартала 2020 снизился на 44 %. Отсутствие предложений на рынке и высокий спрос привели к росту стоимости квартир. По итогам года средняя цена квадратного метра первичной жилой недвижимости в Томске выросла на 22 % и составила 65 686 рублей. Поскольку значительная доля покупок совершается с инвестиционными целями, ожидаемо большим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. На них приходится 38 и 39 % сделок соответственно, доля трехкомнатных составила 22 %. Это сказалось и на разнице цены квадратного метра в зависимости от площади квартиры. Самые дорогие — однокомнатные. Несмотря на это, по словам риелторов, качественные варианты продаются в считаные дни.
Хотя пиковый спрос на льготную ипотеку уже прошел (после информации о возможном сворачивании программы в конце 2020 года), цены на квартиры в обозримом будущем вряд ли снизятся.
«Федеральная программа по субсидированию ипотеки в Томске мало повлияла на рынок недвижимости. У наших застройщиков почти нет квартир, которые можно купить, используя эту программу», — уверен Вадим Алатарцев. Подтверждают это и данные Центробанка. Доля льготного ипотечного кредитования в объеме выданных кредитов по итогам года составила в регионе 14 %. Однако, как отмечает Алатарцев, если программа будет продлена, это может способствовать выходу на томский рынок новых застройщиков. Это приведет к уменьшению дефицита жилья, а значит, и к стабилизации цен.