ЖИЛЬЕ В КРЕДИТ: ЗДЕСЬ И СЕЙЧАС

Жилье в кредит: здесь и сейчас

Как решить жилищный вопрос? Вариантов с ответами немного: либо снимать квартиру, либо ее покупать. Но зачем же ежемесячно платить 10-15 тысяч за аренду, отдавая свои кровные заработанные деньги чужим людям за чужое жилье, если можно те же деньги вкладывать в собственность, взяв ипотечный кредит?
18 марта в редакции газеты «Диалог» состоялась прямая линия на тему «Жилье в кредит – здесь и сейчас». Звонившие северчане интересовались: как взять ипотеку без первоначального взноса, где строятся и в ближайшее время сдаются новые квартиры?
На вопросы жителей ЗАТО отвечали старший экономист филиала ОАО «Томскпромстройбанк» города Северска Дарья Юркевич и руководитель отдела продаж ОАО «Томская домостроительная компания» Анна Облакова.

- Хочется приобрести квартиру не на вторичном рынке, а новую, подскажите, пожалуйста, насколько активно Томская домостроительная компания строит сегодня дома в Северске?

Анна Облакова:
- ОАО «ТДСК» активно застраивает двенадцатый микрорайон. Сейчас компания возводит большой дом по адресу: проезд Новый, 4 – семь подъездов, десять этажей. Срок его сдачи – декабрь 2013 года. Рядом с ним в конце этого же года компания начнет строить еще один большой дом. Четыре жилых дома она уже построила в этом микрорайоне за период с 2009 по 2012 годы. 

- Какие квартиры можно приобрести в доме по адресу: проезд Новый, 4? Какова их  цена?
- Однокомнатные площадью 40 и 43 квадратных метра, которые можно приобрести соответственно за 1,6 и 1,7 миллиона рублей. Двухкомнатные площадью 56, 57, 60, 63 и 67  квадратных метров, которые продаются от 2,2 до 2,6 миллиона рублей. Трехкомнатные  площадью 74 квадратных метра продаются по цене 2,8 миллиона рублей, площадью 85 квадратных метров - по цене 3,3 миллиона рублей. Примечательно, что все квартиры имеют отделку под ключ, то есть готовы для проживания.

- Как быстро продаются квартиры в домах, которые строит ТДСК?
- Спрос в Северске очень большой. Пока преобладает вторичный рынок, ведь ощущается острая нехватка нового жилья. Например, квартиры в доме на ул. Калинина, 137 были проданы за месяц. Так же быстро раскупили северчане квартиры и в доме по ул. Калинина, 139, который был заселен осенью прошлого года. В доме, который компания строит сейчас, продажа квартир началась с января этого года и уже пятая их часть реализована (как показывает практика, в строящемся доме ежедневно покупают по одной квартире).

- Насколько активно пользуются томичи и северчане ипотечными кредитами?
- У ТДСК доля ипотечных сделок сегодня достигает 60%, то есть больше половины покупателей приобретают квартиры в ипотеку. Год назад в компании только 30% продаж жилья происходило с использованием ипотечных кредитов. Спрос на ипотечные кредиты, как видите, растет. 

- А много ли ваша компания предлагает жилья?
- Предложение у нее постоянно растет. Например, в прошлом году ОАО «ТДСК» сдало больше жилья, чем в 2011. Нынче планируем сдать жилья в эксплуатацию на 20% больше, чем в предыдущем году. Компания уже возводит дома в соседних регионах. Застраивает микрорайон в Новосибирске и Кемерове.

- Кто реально может рассчитывать на получение ипотечного кредита в Томскпромстройбанке? Входит ли в число счастливчиков молодежь и пенсионеры?
Дарья Юркевич:
- На получение ипотечного кредита, максимальный срок которого составляет 15 лет, могут рассчитывать граждане, имеющие постоянный доход в виде заработной платы или пенсии. Предельный возраст заемщика на момент возврата кредита не должен превышать 70 лет. То есть, если пенсионеру 60 лет, то он может получить кредит сроком на 10 лет. Как правило, пенсионеру, желающему продать имеющуюся у него квартиру и улучшить свои жилищные  условия, нужна относительно небольшая сумма кредита. Допустим, если взять 500 тысяч рублей на 10 лет, то ежемесячный платеж будет примерно 8-9 тысяч рублей. Таковой вполне по силам выплачивать, например, пенсионерам атомной промышленности, у которых пенсия  неплохая. Легче рассчитываться по кредиту будет и семье, состоящей из двух пенсионеров.

Что касается молодежи, то у банка есть программа «Жилье молодым семьям». В ней могут участвовать семьи, в которых хотя бы одному из супругов не более 35 лет. Ее плюс – в качестве первоначального взноса могут выступать средства, выделяемые участникам социальной программы, которая существует в Северске. Условия кредитования по программе «Жилье молодым семьям» хорошие: ставка – от 13 до 14,5% годовых в зависимости от срока кредитования и размера первоначального взноса. Первоначальный взнос – не менее 10% от стоимости квартиры, срок кредитования – до 15 лет, число созаемщиков – до 4 человек, можно, например, привлечь родителей с той и другой стороны. В качестве источника погашения кредита могут быть учтены средства материнского капитала.  По этой программе можно приобрести квартиру в уже сданном доме или на вторичном рынке. 

- Что такое аннуитетный и дифференцированный платеж по кредиту?
В нашем банке клиент самостоятельно может выбрать, как погашать кредит: аннуитетными или дифференцированными платежами. Клиенты чаще выбирают дифференцированные платежи. Почему? Дифференцированный платеж – способ погашения кредита, когда  сумма основного долга выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности. Совокупный платеж при этом ежемесячно уменьшается. Этим дифференцированный платеж выгодно отличается от аннуитетного, при котором ежемесячный платеж остается неизменным в течение всего срока кредитования. При одинаковых условиях кредита общая сумма выплат по дифференцированным платежам будет ниже общей суммы выплат по аннуитетным платежам.  

В Томскпромстройбанке предусмотрено погашение основного долга по кредиту по стандартному или индивидуальному графику. Что это означает на практике? Если клиент сегодня не имеет возможности гасить кредит по стандартному графику: когда  сумма основного долга выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности, то он может воспользоваться графиком индивидуальным: в течение определенного периода погашать только проценты, либо проценты и минимальную часть основного долга. Как только его доходы увеличиваются, клиент начинает гасить основной долг в большем объеме. Такой график гашения, допустим, может быть составлен с заемщиком, у которого в доходах есть сезонность – например, летом заработок больше, чем зимой. В график погашения кредита можно включить и материнский капитал.

 - Какая у Томскпромстройбанка ставка по ипотечному кредиту?
- От 12 до 14,5%. Все зависит от срока кредитования, от программы кредитования и от размера первоначального взноса.

- Не секрет, что многие получают заработную плату, пусть вполне достойную, в конвертах – «серую». Банк готов учитывать такие доходы при оформлении ипотечного кредита?
- В нашей практике часто встречается, что работодатель не готов подтвердить выплаты справкой по форме 2-НДФЛ, зато по форме банка – 90% соглашаются. В этом случае банк проверяет  финансовое положение и работодателя.

- Молодая семья решила купить квартиру. Можно ли в вашем банке получить кредит на приобретение квартиры без первоначального взноса?  
- У Томскпромстройбанка есть программа «Ипотека с ТДСК», единственная в Томске и Северске, предусматривающая кредит на приобретение квартиры без первоначального взноса. Она пользуется большим спросом у заемщиков.

- Если без первоначального взноса, то, наверное, процентная ставка будет другой для участника этой программы?
- Да, но она будет выше совсем немного. Если кредит берется без первоначального взноса, например, сроком на 10 лет, то ставка будет 13,5% годовых, на пятнадцать лет – 14%. 

- Может ли пойти в зачет имеющаяся у заемщика квартира?
- Конечно. Потенциальные доходы от продажи имеющегося жилья мы учтем при составлении графика гашения кредита, либо вы можете учесть их при расчете за приобретаемое жилье – по своему желанию. Если у вас есть покупатель и сделка состоится до выдачи кредита, эту сумму можно учесть как первоначальный взнос.

- Как быть, если у взявшего ипотечный кредит возникают финансовые трудности? Означает ли это, что человек может лишиться квартиры?
- В Северске таких случаев не было. Банк всегда шел навстречу клиентам, попавшим в трудную ситуацию: увеличивал срок кредитования, корректировал график погашения кредита и т.д. У банка нет цели – сразу же забрать и реализовать квартиру, которая находится у него в залоге. Цель – вернуть кредит. Главное, чтобы у заемщика было желание идти на диалог, объяснять ситуацию, возвращать кредит. Так что, если возникают финансовые трудности – первым делом нужно идти в банк. 

- О ТДСК хорошо отзывались знакомые, которые в доме, построенном этой компанией, купили квартиру. В чем ваша сила?
Анна Облакова:
- Дома компания строит быстро. Всегда их сдает в срок. Дольщиков никогда не обманывала. Даже в кризисные годы, в 1998-м и 2008-м, ни разу не замораживала строительство своих объектов. Поэтому и репутация у ТДСК очень высокая.
Замечу, сейчас согласно новому законодательству  ни один застройщик не имеет права продавать квартиры, пока у него не появятся вся документация, оформленная надлежащим образом: разрешение на строительство, договор на аренду земли, проектная декларация. Причем реализация квартир на этапе строительства дома должна идти строго по договорам долевого участия, которые подлежат регистрации в органах федеральной регистрационной службы (Росреестр). Разумеется, все эти требования наша компания  соблюдает. И соответственно банки, когда берут на аккредитацию объекты, еще дополнительно проверяют нас. И только после этого начинают кредитовать.

- За счет чего же ТДСК удается соблюдать свои обязательства, в оговоренные сроки вводить жилье?
- За счет грамотного менеджмента, грамотной финансовой политики. Компания никогда не продает быстрее, чем строит. То есть, допустим, она построила 20% дома, и столько же квартир продала в нем. Соответствующий баланс соблюдается неукоснительно. Ситуаций, когда продали квартиры, а достраивать объект не на что, у нее не бывает.

- При покупке в ипотеку квартиры, построенной ТДСК, оформить сделку можно в Северске или нужно для этого ехать в Томск?
- Да, нужно ехать в Томск. В Северске договоры не подписываем. Оформление сделок происходит в Центре продаж ТДСК, на улице Батенькова, 2, который находится в бизнес-цент «Статус». 

- Какое жилье, построенное ТДСК, пользуется повышенным спросом?
- В Томске - малогабаритное жилье, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В Северске – однокомнатные и трехкомнатные.

- Если в процессе погашения ипотечного кредита у семьи возникает желание расширить свою жилплощадь, можно ли будет квартиру, взятую в ипотеку, обменять на большую у того же застройщика? 
- В нашу компанию стали часто обращаться с таким вопросом. Будем совместно с Томскпромстройбанком этот вопрос прорабатывать. Пока же такой возможности у нас нет. 

- Нужно ли страховать приобретенную в ипотеку квартиру?
Дарья Юркевич:
- Томскпромстройбанк этого не требует, вы можете застраховать квартиру по желанию.

- Сколько времени занимает оформление  кредита?
- При наличии полного пакета документов срок рассмотрения заявки установлен до 10 рабочих дней. Как правило, на практике этот  процесс занимает около 5 дней. ТДСК резервирует за вами квартиру на две недели. За это  время банк рассматривает, одобряет заявление на  выдачу кредита. Работает с заемщиком и ТДСК. Подписывается кредитный договор, договор долевого участия. В течение пяти дней сделка регистрируется в Росреестре. После этого кредитные средства перечисляются на расчетный счет продавца. Основные документы заемщика – заявление на кредит, анкета заемщика, копия паспорта, справка о доходах, копия трудовой  книжки. Список необходимых документов для получения кредита, бланки заявления и анкету вы можете найти на нашем сайте www.tpsbank.tomsk.ru.

- Выгоднее купить в ипотеку вторичное жилье или новое?
- Кредит на приобретение новой квартиры стоит дешевле - на него процентная ставка  12-14% годовых,  на «вторичку» - 13-14,5%. Вы можете подобрать квартиру и обратиться к нам. Либо сначала получить предварительное согласие банка на финансирование сделки, а потом уже выбирать жилье. Иногда наши заемщики по нескольку месяцев не могут найти на вторичном рынке вариант за те деньги, на которые они рассчитывают. Бывает, трехмесячного срока (столько банк дает клиенту на подбор квартиры с момента одобрения кредита) не хватает - приходится обновлять документы. Случается, люди отказываются от кредита, не найдя ничего подходящего.

- А можно выплачивать «Ипотеку с ТДСК» досрочно?
- В любое время, без ограничений по сумме, срокам и без привязки к дате платежа. Это касается не только программы «Ипотека с ТДСК», но и любого другого кредита взятого в Томскпромстройбанке. Проценты при погашении основного долга начисляются на остаток задолженности, начиная со следующего дня, - значит, кредит обойдется вам гораздо дешевле, если вы какую-то часть погасите досрочно.

- У нас молодая семья из двух человек. Накоплений нет, но и кредитов тоже. При каком совокупном доходе мы можем получить 15-летний кредит на однокомнатную квартиру?
- При ежемесячных 40 тысячах вы вполне можете купить полноценную однокомнатную за 1,6-1,7 млн. рублей по программе «Ипотека с ТДСК».

- Можно ли самому посчитать, какая будет переплата за взятый ипотечный кредит?
- Ее можно точно просчитать с помощью калькулятора на нашем сайте www.tpsbank.tomsk.ru. Выбрав интересную вам программу кредитования и задав нужные параметры (размер, срок кредита), вы сможете рассчитать стандартный график платежей, увидите по месяцам сумму основного долга и процентов, оцените свои возможности. Но чтобы вы имели общее представление, скажу: примерно за 15 лет к взятому миллиону вы переплатите порядка 800-900 тысяч рублей, за 10 лет – около 500 тысяч. Все зависит от графика гашения. 

- Никак не решусь взять ипотечный кредит. С женой снимаем жилье. Имеет смысл рискнуть?
- Некоторым людям кажется, что ипотека им не по карману. А когда начинают серьезно просчитывать свои возможности, вникать в условия кредитования, понимают, что оплачивать ипотечный кредит им вполне по силам. Многие сейчас воспринимают приобретение жилья в ипотеку как альтернативу съемной квартире. За аренду жилья они платят чуть меньше, чем по ипотеке за малогабаритную однокомнатную квартиру без первоначального взноса. Так что считайте, оценивайте свои возможности и решайтесь на ипотеку. 

Александр ЯКОВЛЕВ